Les premières sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont apparues dans les années 1960. Ce n'est que 10 ans plus tard qu'un cadre juridique visant à réglementer ces sociétés a été mis en place. De l'origine à aujourd'hui, le modèle est resté le même : les investisseurs confient leur épargne à une société de gestion, qui se charge d'investir dans l'immobilier et de gérer les biens acquis. En contrepartie, les investisseurs reçoivent des dividendes proportionnels à leur investissement. Il existe différents types de SCPI, et elles répondent toutes à des objectifs différents (rendement immédiat, incitation fiscale ou valorisation boursière).
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, également appelée " pierre-papier ", est une société qui détient et gère un portefeuille de baux immobiliers (bureaux, logements, locaux industriels, commerces, etc.) pour des comptes d'épargne. Toute personne qui détient une ou plusieurs parts dans une SCPI est appelée « personne associée ». La valeur d'une part peut aussi bien baisser que monter dans le temps, en fonction de l'évolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et de ses éventuels actifs financiers (trésorerie, placements de trésorerie, etc.). La société gère le parc immobilier pour le compte de ses associés et est responsable de tout ce qui concerne la location et l'entretien des biens. Elle perçoit les loyers payés par les locataires et, dans la plupart des cas, rémunère les associés par des distributions régulières de revenus (trimestrielles dans certains cas). En contrepartie de ce mandat de gestion, la société perçoit des honoraires. Appelés aussi frais de gestion, ils varient d'un type de SCPI à l'autre, en termes de valeur et de mode de perception. Dans la plupart des cas, ils sont considérés comme un pourcentage des revenus versés aux associés.
Les SCPI de rendement : fonctionnement et avantages !
Les SCPI de rendement sont les plus courantes. Ce sont des placements collectifs composés de plusieurs porteurs de parts qui souhaitent investir dans l'immobilier professionnel : principalement des bureaux et des commerces, mais aussi de la logistique, des hôtels, et même des SCPI de département de santé (que l'on appelle désormais thématiques). L'objectif du programme de l'investisseur est la performance du rendement et une grande sécurité. Investir par l'intermédiaire de la société de gestion permet aux investisseurs d'avoir l'esprit tranquille. Contrairement aux investissements locatifs traditionnels, il n'y a pas à se soucier des problèmes de gestion. Les investisseurs achètent une partie des parts de l'immobilier. La société de gestion gère les biens, de l'achat à la location, puis verse des loyers aux investisseurs pour leur part de parts de SCPI. Les avantages de la scpi rendement sont les suivants. Tout d'abord, un investissement sain : l'immobilier professionnel est le marché sain sur le long terme, à l'inverse de l'habitat qui connaîtra des fluctuations plus importantes. Ensuite, le risque mutualisé : les actifs sont dispersés par la société de gestion, plus il y a de locataires et d'actifs à investir, plus le risque d'investissement est faible. En outre, la tranquillité d'esprit : la gestion par une société de gestion permet également d'obtenir des avances de trésorerie pour l'exploitation du bien. En outre, la rentabilité : en moyenne 4,2% après déduction des frais. Enfin, la flexibilité : un investissement s'adapte à votre budget.
La catégorie des SCPI fiscales !
Les SCPI fiscales consistent à investir dans l'immobilier dans un logement rénové ou neuf, mais en confiant sa gestion à des experts agréés par l'AMF. Ainsi, les investisseurs n'ont pas à se soucier des frais de gestion et peuvent obtenir des avantages fiscaux. Le plus important pour les investisseurs en S.C.P.I. est que le système fiscal permet de bénéficier de réductions d'impôts grâce au régime de défiscalisation actuel : Pinel, Malraux ou le régime du déficit foncier. Le dispositif de défiscalisation Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d'un taux de réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21%, mais ils doivent respecter un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La SCPI Pinel doit notamment investir dans des immeubles respectant les normes énergétiques BBC et RT 2012. Ainsi, l'investisseur choisit la durée de l'investissement locatif et donc son taux de réduction d'impôt. Le dispositif de défiscalisation Malraux permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt " one shot " de 30%. La SCPI Malraux a donc tendance à investir dans des biens immobiliers à rénover et à " protéger " son patrimoine architectural dans une certaine zone géographique. En général, la durée de conservation est de 15 ans. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers perçus, on parle de déficits fonciers. L'occupation de la SCPI dès lors, le déficit foncier consiste à investir dans l'immobilier à rénover. Le coût du projet de rénovation sera absorbé par les revenus de l'investisseur, ainsi 10 ans seront déduits de son impôt. Cependant, il s'agit d'un investissement à long terme.
SCPI de plus-value et SCPI en démembrement !
Tout d'abord, la SCPI de plus-value, comme son nom l'indique, a pour but d'apporter des gains en capital considérables aux investisseurs en échange d'un rendement généralement inférieur aux autres SCPI. Au départ du locataire, l'appartement est revendu aux conditions du marché. L'objectif de la SCPI est d'améliorer le patrimoine des investisseurs. Contrairement aux biens précédents qui offrent des rendements réguliers, la SCPI de valorisation est l'investissement à très long terme suit une stratégie d'achat de biens dont la valeur augmentera après leur sortie. Dans le même temps, les investisseurs n'obtiendront aucun rendement, à l'exception des dividendes spéciaux. Ensuite, le démembrement est la séparation des droits de propriété et d'usage de la SCPI. L'achat de parts de la SCPI démembrée consiste à mettre en relation 2 investisseurs potentiels qui deviendront nus-propriétaires et usufruitiers, chacun ayant des objectifs différents mais complémentaires. Pendant la période de démembrement temporaire (et parfois viager) de 10 à 20 ans, le nu-propriétaire et l'usufruitier de la SCPI démembrée sont liés par contrat.
